Zakup mieszkania różni się zależnie od tego czy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym (od dewelopera) czy na rynku wtórnym. W tym artykule Wojciech Czyniewski notariusz we Wrocławiu wskaże jakie czynności należy podjąć przy zakupie lokalu, na rynku wtórnym ze szczególnym uwzględnieniem formalności dokonywanych u notariusza.
Na początkowym etapie, już przy poszukiwaniu kupca, warto mieć na uwadze, że osoby zaciągające kredyt na zakup mieszkania będą oczekiwać na decyzję kredytową co najmniej miesiąc a Bank kredytujący uruchomi środki nawet do dwóch tygodni od podpisana umowy sprzedaży. Często też w takim wypadku koniecznie jest zawarcie umowy przedwstępnej którą możecie państwo sporządzić również w formie akty notarialnego (więcej na temat umowy przedwstępnej)
Aby sfinalizować sprzedaży mieszkania przez zawarcie u Notariusza aktu notarialnego umowy sprzedaży należy przedłożyć następujące dokumenty,
Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej komu przysługuje prawo do lokalu
Nr księgi wieczystej a w przypadku jej braku i konieczności założenia księgi wieczystej całą historię prawną lokalu od przydziału lub pierwszej umowy do ostatniej (co zrobić kiedy nie ma się tych dokumentów więcej …..)
Dla lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość
– nr księgi wieczystej
– – dla lokali położonych poza Wrocławiem zaświadczenie z gminy czy lokal leży w strefie rewitalizacji lub specjalnej strefie rewitalizacji oraz informacje czy gmina zastrzegła sobie prawo pierwokupu nieruchomości położonych w tych strefach
Niezależnie od rodzaju prawa do sprzedawanego lokalu potrzebne będą
Treść umowy nabycia (do wglądu)
Świadectwo charakterystyki energetycznej dla lokalu
W przypadku nabycia lokalu w drodze dziedziczenia lub darowizny (od stycznia 2007r) zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia –
Przy umowie przekazać kupującym
Zaświadczenia od zarządcy/spółdzielni o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych
Zaświadczenia o braku osób zameldowanych w lokalu
W przypadku sprzedaży lokalu obciążonego hipoteką zabezpieczającą kredyt potrzebne będzie
zaświadczenia o wysokości zadłużenia z tytułu kredytu ze wskazaniem rachunku technicznego do spłaty zawierające z promesą że bank po spłacie zadłużenia nie zastąpi wierzytelności innym zobowiązaniem i wyda zgodę na wykreślenie hipoteki
Lista powyższych dokumentów może wymagać uzupełnienia – w przypadku bardziej skomplikowanych stanów prawnych
Aby sprawnie przejść przez formalności u notariusza w pierwszej kolejności należy skontaktować się z kancelarią i umożliwić notariuszowi zapoznanie się z dokumentami (na tym etapie można udostępnić je drogą mailową ). Po wstępnej weryfikacji potrzebnych dokumentów można umawiać się na termin zawarcia umowy. W celu przygotowania umowy notariuszowi potrzebne są również dane osobowe osób biorących udział w transakcji włącznie z adresami zamieszkania informacjami o stanie cywilnym i ewentualnych umowach majątkowych małżeńskich (intercyzach) które należy przekazać kancelarii wraz z ewentualnymi pełnomocnictwami w przypadku gdy którąś stronę umowy reprezentuje pełnomocnik. KREDYT
Po otrzymaniu tych informacji notariusz przygotuje umowę – gdy państwo stawicie się w kancelarii umowa jest praktycznie gotowa – – akt notarialny jest odczytywany są nanoszone na niego poprawki a po odczytaniu i ustaleniu końcowej wersji strony podpisują umowę .
Po podpisaniu aktu własność przechodzi na nowych właścicieli w chwili podpisania i nie można tego uwarunkować od zapłaty ceny dlatego tak ważne jest ustalenie w treści umowy sposobu zapłaty ceny i wydania nieruchomości .
Najczęstszą formą zapłaty jest zapłata przelewem w tym ze środków pochodzących z kredytu – wtedy część środków stanowiąca wkład własny kupujących jest wpłacana sprzedającym w pierwszej transzy a kolejną transzą uruchamia bak po dostarczeniu mu aktu notarialnego – bank zastrzegają sobie kilka dni na zapłatę ceny (uruchomienie Kreytu) . Inaczej ma się sprawa w przypadku gdy lokal obciążony jest hipoteką a pieniądze na zakup pochodzą z kredytu bankowego – wtedy bank może dodatkowo zastrzec uruchomienie części środków po dostarczeniu mu zgody na wykreślenie hipoteki – przy czym wcześniej środki własne kupujących i część kredytu przeznaczona jest na spłatę kredytu zabezpieczonego hipoteką. W przypadku gdy kupujący nie korzystają z kredytu mogą zapłacić cenę nie tylko przelewem czy gotówką ale też za pośrednictwem depozytu notarialnego lub przelewem błyskawicznym (przy czym trzeba pamiętać że dużo kont indywidualnych nie pozwala przesyłać w tej formie dużych kwot). W pierwszej kolejności uruchamiane środki są przeznaczane na spłatę obciążeń hipotecznych, a w niektórych przypadkach kupujący uruchamiają część kwoty po dostarczeniu zgody na wykreślenie hipoteki. W każdym wypadku (poza Depozytem notarialnym) Kupujący składają oświadczenie że poddają się egzekucji w trybie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego co do obowiązków zapłaty ceny co ma ułatwić sprzedającym dochodzenie należności w przypadku zwłoki z zapłatą ceny.
W akcie notarialnym strony ustalają również termin wydania lokalu. Zazwyczaj ustalone jest że wydanie następuje po zapłacie ceny sprzedaży a sprzedający również poddają się egzekucji trybie art. 777 kodeksu postępowania cywilnego co do wydania lokalu. W dniu wydania lokalu strony spisują protokół w formie pisemnej w którym wpisują stany liczników oraz stan lokalu i ewentualne uwagi czy jest on w stanie nie pogorszonym w stosunku do stanu który strony ustaliły decydując się na zawarcie umowy sprzedaży. Jeśli od dnia w którym kupujący oglądali lokal po raz ostatni a dniem zawarcia umowy w formie aktu upłynęło kilka dni warto sprawdzić przed podpisaniem aktu czy stan lokalu odpowiada ofercie sprzedaży.
Notariusz Wrocław – Wojciech Czyniewski przeprowadzi Państwa przez cały ten proces zapraszamy
Po zakupie lokalu nowi właściciele muszą zgłosić się do zarządcy nieruchomości budynkowej oraz do podatku od nieruchomości (nie dotyczy to spółdzielczego prawa do lokalu) . Natomiast księgi wieczyste i urząd skarbowy powiadomi notariusz.